Многие клиенты все чаще проявляют интерес к приобретению отеля в США. В основном клиентов интересуют отели в Калифорнии, во Флориде и Нью Йорке. Основным желанием клиентов является во-первых, сохранность капитала, во-вторых, получить пассивный доход и в-третьих, это возможность владеть бизнесом зарубежом, который может обеспечить спокойное будущее владельцу и его семье. Но надо заметить, что гостиничный бизнес – это серьезное дело, которое требует больших капиталовложений, имеет высокий уровень конкурентности и нуждается в постоянном внимании.

 

         К выбору отеля Вам стоит подойти с максимальной ответственностью, так как гостиницы, активно ищущие покупателей, в большинстве случаев являются низкорентабельными. Продавцы просто стараются продать объекты, не приносящие доход. Успешные отели в США больше заинтересованы в активном развитии, а не в продаже.    

   Прежде чем решиться на покупку подходящего именно Вам отеля, необходимо проанализировать следующие параметры:

  • тип отеля и его местонахождение
  • уровень отеля или количество звезд
  • какой объем инвестиций Вы готовы вложить

 

   Идеальным вариантом покупки является отель, который входит в крупную отельную сеть, но принадлежит частным лицам или инвесторам. При таком варианте отель изменит своего владельца, но не изменит систему и название. Прежними также останутся система бронирования комнат, заключенные договора на рекламу с крупными сайтами по бронированию (если такие имеются). Иными словами, весь менеджмент и торговая марка останутся прежними и перейдут к новому владельцу. В этом случае отель, при переходе к новому владельцу, не потеряет клиентуру.

 

   Основное, что неоходимо уточнить в самом начале поиска отеля - какой тип договора заключен с Управляющей компанией, которая управляет или будет управлять отелем в Ваших интересах.

  • Семейный отель – отель в момент продажи управляется собственником и его семьей, тогда при приобретении отеля и  после смены собственника, Вам необходимо будет либо самому управлять отелем, либо привлекать Управляющую компанию на договор управления, но на практике это возможно только в редких случаях.
  • Отели, имеющие договор на управление с Управляющей компанией. Например, Вы владеете помещением отеля, а менеджмент компания осуществляет  управление отелем.  По такому договору собственник получает оговоренный процент  от прибыли, то есть не получает фиксированный доход.
  • Отели, имеющие договор долгосрочной аренды с гарантированным доходом с Управляющей компанией – по такому договору Управляющая компания независимо от фактических показателей деятельности отеля обязана выплачивать собственнику отеля оговоренный в договоре, идексируемый в привязке к инфляции, доход.

     Соответственно, для отеля каждого вышеуказанного типа при анализе целесообразности покупки следует ориентироваться на различные показатели, а именно:

  •       В случае сотрудничества с Управляющей компанией на основе договора на управление без гарантированного дохода новый владелец де-факто оказывается вовлеченным в управление гостиничным бизнесом. Как следствие, при покупке отеля инвестор должен анализировать такие специальные показатели, как Occupancy Rate (заполняемость отеля), ADR или Price per Key (средняя цена за номер), RevPAR (доход на номер в день ).
  •       В случае сотрудничества с Управляющей компанией на основе долгосрочной аренды с гарантированным доходом собственник де-факто ведет не гостиничный, а арендный бизнес. Как следствие, при покупке отеля инвестор анализирует, в первую очередь, не показатели гостиничного бизнеса, а параметры договора аренды, заключаемого  с Управляющей компанией: ставка аренды, принципы и периодичность индексации ставки аренды в зависимости от инфляции , срок действия договора аренды и т.п.
  •         В случае же приобретения семейного отеля инвестор, конечно, может анализировать упомянутые выше показатели (Occupancy Rate, ADR, RevPAR), но, к сожалению, в большинстве случаев наличие у семейного отеля  приемлемых показателей в прошлом совершенно не гарантирует успешного ведения гостиничного бизнеса в будущем, поскольку у мини-отелей, которые в большинстве  случаев относятся к категории семейного бизнеса, крайне высока зависимость от личности, харизмы и умения вести бизнес самого хозяина отеля. Иными словами, прибыльность мини-отеля при прежнем собственнике отнюдь не является гарантией прибыльности мини-отеля при новом собственнике.

 

    Помимо перечисленных выше параметров следует принимать во внимание при выборе объекта  для инвестирования следующее:

  • местоположение отеля, как с точки зрения выбора страны/региона страны, так и с точки зрения места расположения отеля  в конкретном городе.
  • техническое состояние отеля. Перед покупкой обязательно нужно сделать инспекцию тех. состояния.
  • опыт Управляющей компании и тип договора с Управляющей компанией.
  • юридическая чистота объекта и чистота сделки по покупке отеля, юридическая защищенность инвестора в договоре с Управляющей компанией.

         Также следует отметить,  что надо искать отели, которые не успели официально сообщить о продаже, так называемые объекты “off- market” (вне рынка). Такие отели обычно не рекламируются он-лайн, а информация об их продаже передается между коммерческими брокерами по недвижимости.

 

          Покупать дорогую недвижимость, коей является покупка отеля, необходимо только в присутствии опытного риэлтора по коммерческой недвижимости и адвоката. Доверять можно только адвокату с вашей стороны, а не юристу, которого нанимает сам продавец.

           В обязаности юриста покупателя входит подготовка документов по покупке отеля, а также проверка юридической чистоты сделки. 

          Получить  понимание по всем выше перечисленным аспектам и получить квалифицированные ответы на все вопросы, чтобы осознанно и без рисков выйти на сделку по покупке отеля, инвестор может в ходе проведения  всестороннего аудита  приобретаемого отеля, на проведение которого  у инвестора обычно есть от одного до 2-х месяцев.

           

          Обычно покупатель отеля проводит 3 типа аудита:

  • Финансовый аудит: проверка финансовой, бухгалтерской и налоговой отчетности, обычно за срок 2-3 последних года
  • Юридический   аудит: проверка юридических документов, свидетельств, лицензий, обременений на объект и т.п.
  • Технический аудит: проверка  технического состояния объекта недвижимости и оборудования отеля .

          Покупатель может проводить аудит :

  • самостоятельно, т.е. силами собственных сотруников/косультантов
  • с привлечением специализированных аудиторских компаний.

Как искать предложения о продаже инвестиционно-привлекательных и ликвидных отелей за границей?

 

     Наиболее популярный способ поиска российскими инвесторами отелей за рубежом в целях покупки – это узучение многочисленных интернет порталов, на которых представлены выставленные на продажу отели ( в ряду прочих категорий зарубежной жилой и коммерческой недвижимости). Но,  как правило, на таких порталах представлен откровенный «отельный неликвид», который не нашел покупателя на внутреннем рынке.

Опытные инвесторы знают, что действительно интересные инвестиционные предложения бессмысленно выискивать в широко публикуемых распродажных списках и на порталах. Опытные инвесторы знают, что действительно интересные инвестиционные предложения крайне редко выходят на открытый рынок. Выйти на предложение категории «off-market» можно рядом способов, одним из которых является сотрудничество со специализированной компанией, профессионально занимающейся поиском инвестиционно- привлекательных  вариантов отелей для сотрудничающих с ней инвесторов.

        

          Какую доходность может приносить собственнику отель за рубежом?

  • Pентная или операционная доходность.  Рентная доходность рассчитывается как отношение текущего дохода (например, дохода от сдачи отеля в аренду Управляющей компании),  к стоимости этого объекта;
  • Рентабельность инвестиций:

    Рентабельность инвестиций или доходность на вложенный капитал, рассчитывается как отношение чистой прибыли, к капиталу, проинвестированному инвестором.

 

     Дело в том, что объект недвижимости за рубежом можно купить как полностью за собственные средства, так и с использованием недорогого кредита зарубежного банка. Инвестор, вложив 30-50% собственных средств, получает больше прибыли на свои вложения. Он покупает объект более новый и лучше по качеству, имеет возможность списания на себестоимость расходов по объекту (такие как налог на недвижимость, страховка, проценты по кредиту и т.п.).

 

    Крайне важно различать понятия «рентная доходность» и «рентабельность инвестиций» потому, что испоьзование недорогого кредитования позволяет инвестору существенно повысить рентабельность инвестиций.

Операционная или рентная доходность отелей за рубежом, как правило, находится в диапазоне от 5 до 8% годовых. В случае, если инвестору удается купить отель с использование долгосрочного недорогого кредита по низкой ставке, то рентабельность может достигать 12% годовых и более.

Как правило, в процессе покупки гостиницы выолняется следующая последовательность действий:

 

  1. Формирование Покупателем Заявки на поиск отеля, заявка направлется риэлтору
  2. Подбор Агенством недвижимости вариантов отелей, удовлетворяющих Заявке Покупателя
  3. Покупатель подписывает Соглашение о неразглашении информации (NDA - Non Disclosure Agreement), после чего у риэлтора появлается возможность о запросе от Продавца всей необходимой информации.
  4. Подготовка  «Proof of Funds Letter» («Письмо о Платежеспособности» Покупателя), обычно предоставляется вместе с выпиской по счету из банка Покупателя
  5. Просмотр отеля. Встреча с Собственником
  6. Подписание  «Letter of Intent» («Письмо о Заинтересованности» Покупателя), так называемое первоначальпное письменное предложение о покупке.
  7. Ознакомление с расширенной коммерческой, финансовой и юридической информацией об отеле
  8. Встреча с представителем Банка, который может предоставить кредит на сделку по покупке отеля
  9. Встреча с юридической компанией и налоговым консультантом
  10. Подписание «Letter of Engagement»  («Письмо о Намерениях»), где указываются все параметры покупки
  11. Проведение аудита
  12. Определение юридической структуры сделки
  13. Одобрение кредита на покупку отеля
  14. Подписание Договора купли-продажи
  15. Перезаключение договора с нынешней Управляющей компанией либо заключение договора с новой Управляющей компаней
  16. Получение свидетельства о собственности на здание и землю.

Для конкретных сделок возможны определенные отличия по составу и последовательности этапов, по составу формируемых документов. 


Яндекс.Метрика