Коммерческая недвижимость представляет собой любой объект недвижимость для использования в коммерческих целях, которая приностит дополнительный доход ее владельцу от аренды или в результате капитализации (роста ее первоначальной стоимости).

       

       Стоит отметить, что доходность коммерческой недвижимости в США на данный момент в среднем больше, чем в Европе, но меньше, чем в странах СНГ. Это связано в первую очередь с тем, что в Америке риск инвестиций минимален из-за стабильной экономической ситуации. Чем больше риск, тем больше доходность и наоборот. Вложения в недвижимость в США максимально защищены законодательством, обычаями делового оборота, а так же здесь существует отлаженная и прозрачная система сделок с недвижимостью. Поэтому в недвижимость США выгодно вкладывать с целью сохранения капитала и получения стабильного дохода. Как говорит всемирно известный инвестор Уорэн Баффет: "Американцы предпочитают богатеть медленно, но стабильно."

      

 Коммерческая недвижимость в США делится на:

  • Офисные здания/ Office Buildings,
  • Отели-мотели/ Hotels-Motels,
  • Индустриальные здания/ Industrial Buildings,
  • Склады / Warehouses 
  • Комплексы апартаментов/ Apartments or Multifamily Buildings,
  • Мобильные комплексы (дома)/Mobile Parks,
  • Торговые центры/ Shopping Center or plazas (Strip Malls),
  • Фермерские хозяйства/ Farms;
  • Медицинские здания/ Medical Buildings,
  • Здания с собственным бизнесом/ Own Business Buildings (АЗС, ночные клубы, рестораны)
  • Строящиеся Проекты/ Development Projects,
  • Дома для престарелых /Assistant Living,
  • Земельные участки под застройку/ Vacant Land.

      В отличие от резиденциальной недвижимости, коммерческие объекты для многих инвесторов на данный момент являются наиболее привлекательными: в основном они арендуются на долгий срок, требуют меньше внимания от владельца в части обслуживания, а так же во многих случаях все затраты на содержание объекта несет арендатор.

 

      Покупка офисного комплекса  с сотнями маленьких офисов для начинающих бизнесов - это всегда выгодная инвестиция, т.к. даже в кризисы, когда большие бизнесы сокращаются или ужимаются, то и они уходят в маленькие офисы, не говоря уже о средних и мелких бизнесах.

 

      Здания с собственным бизнесом, например, сетевые магазины, аптеки, бензозаправочные станции, авто мастерские, ФастФуд рестораны типа МсДональдс – всегда прибыльны. Они приносят до 7-9% прибыли ежегодно как минимум.

 

      Сетевые магазины и аптеки сами предпочитают не владеть своими зданиями, а арендовать их. Продавая свою собственность они вкладывают деньги в свой оборотный капитал, тем самым наращивая объемы своего бизнеса. Поэтому инвестору, кто покупает такое помещение, выгодно иметь сетевую компанию, как арендатора, который снимает долгосрочно, а иногда и дает гарантии за своих франчайзеров.

 

      Покупка медицинского здания в США – всегда прибыльная инвестиция, т.к. американские врачи подписывают договоры аренды на 10-15 лет, как минимум, и имеют постоянный стабильный доход. 

 

      Девелопмент проекты и строительство в Америке никогда не останавливается. Даже в период кризиса девелоперы не спешат распродавать новостройки. Они просто сдают их в аренду. А когда рынок возвращается, то новостройки опять пользуются повышенным спросом. В Америке девелоперы - уважаемые люди. Все признают их инновационные идеи и планы, все уважают их деньги.

 

      Покупка коммерческих офисных зданий и/или торговых центров – тоже интересная инвестиция. Но требует работы с каждым арендатором, так как условия договоров аренды и сроки у каждого арендатора различны. Более того, офисное здание с одним, но крупным арендатором может быть опасным объектом, т.к. если арендатор расторгнет договор и уйдет, то найти такого же большого клиента может быть трудно.

    Апарт-комплексы в США – всегда были и остаются самыми выгодными для инвестиций. Большая часть работающих американцев снимает жилье. Поэтому спрос на апарт-комплексы всегда высок. Необходимо отметить, что эти комплексы делятся на классы А,В,С. А- самые новые, обычно в хороших районах, В - примерно со сроком жизни 10-15 лет, С- более 15 лет и обычно в бедных районах. Комплексы в бедных районах дают  выше возврат на инвестиции. Даже при том, что иногда возникают определенные сложности с арендаторами, которые не платят аренду вовремя и не поддерживают порядок в здании. Однако следует отметить, что в дальнейшем инвестор должен будет нести затраты на капитальный ремонт.

 

       При всем многообразии коммерческая недвижимость США делится на два типа:

       • Здания Потенциальных Возможностей/ Opportunity Property - требуются дополнительные инвестиции для увеличения стоимость здания, его привлекательности и получения дополнительной прибыли при продаже и/или аренде;
       • Здания Под Ключ/ Key Turn Property - здание в отличном состоянии и дополнительных вложений не требуется.

 

       Для выгодной покупки коммерческой недвижимости в США важен СРОК ИНВЕСТИЦИЙ. Любое здание, имеющее хороший уход, постоянно повышается в цене вне зависимости от экономической ситуации. При спаде рынка здания в хорошем состоянии - как правило - продаются только в экстренных случаях (развод, смерть собственника). Общее правило для инвестиций в коммерческую недвижимость: чем дольше Вы владеете зданием, тем выше Ваши доходы. После временных кризисов на рынке недвижимости, владельцы коммерческих зданий резко взвинчивают цены при продаже. Именно в этот момент они получают самую высокую прибыль на свои вложения.

 

   Поэтому для Вас важно в самом начале определить срок своих инвестиций: 3-5 лет, 7 или 10 лет. Оптимальный период владения зданием – около 7 лет. В основном инвесторы предпочитают не продавать здания, а рефинансировать их. Приобретенную недвижимость можно всегда использовать как залог для новых кредитов. Возросшая стоимость Вашего здания позволит Вам получать большие кредиты для дальнейших инвестици.

       

       На рынке коммерческой недвижимости США еще 5 лет назад были популярны БЫСТРЫЕ ПРОДАЖИ/ SHORT SALE.

       Многие владельцы коммерческой недвижимости в кризисных условиях рынка недвижимости США не в состоянии были содержать свои здания. Как результат, им приходилось объявлять о своем банкротстве и проходить процедуру передачи недвижимости банкам. Факт банкротства несет самые негативные последствия на будущее банкрота. Абсолютное большинство владельцев коммерческой недвижимости стремятся всячески избежать подобной процедуры и вынуждены соглашаться с условиями сделки БЫСТРАЯ ПРОДАЖА без объявления факта своего банкротства, такая сделка называется SHORT SALE. В этой ситуации Вы имеете уникальную возможность получить у продавца или банка действительно выгодные цены на коммерческую недвижимость. В настоящий момент таких сделок на рынке мало.

 

       Если в Ваших планах инвестиции в коммерческую недвижимость США, то обратите внимание на основные финансовые характеристики, по которым оценивается каждое коммерческое здание в США:

       

       GRM  –  срок окупаемости, период, в течение которого полностью возвращается стоимость здания.

       Пример: Здание с годовой арендой $250,000 было куплено за $2,500,000. GRM составит 10, т.е. период возврата 100% стоимости здания – 10 лет. Чем выше годовая аренда и ниже стоимость здания, тем быстрее возврат средств.

       

   CASH–ON–CASH – эффективность возврата Ваших вложенных средств, если для сделки берется ипотека.

      Формула расчета: Годовой Доход от аренды после вычетов всех расходов/ NET OPERATING INCOME разделенный на Ваше вложение без учета размера ипотеки/ DOWN PAYMENT. Эта цифра важна для оценки эффективности сделанной инвестиции.

 

       CAP RATE – эффективность возврата при 100% оплате здания без привлечения ипотеки.

     Формула расчета: Годовой Доход от аренды после вычетов всех расходов/ NET OPERATING INCOME разделенный на стоимость здания/ PRICE. Используется как критерий расчета эффективности управления зданием. Чем выше этот показатель, тем больше уверенность, что здание в хорошем состоянии и с правильным менеджментом. Если этот показатель низкий, то есть большая вероятность, что зданию требуется дополнительное внимание для повышения годового дохода. Такое здание имеет больше потенциал для инвестора, чем дорогое здание, в котором все уже сделано продавцом.

       ОСНОВНЫЕ ИСТОЧНИКИ ВАШЕЙ ПРИБЫЛИ ОТ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ США:

  •  Увеличение стоимости через ремонт и улучшение состояния объекта. Самая высокая прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость достигается через строительство коммерческого здания или ремонт существующего. После ремонта Вы можете поднять стоимость аренды или продать здание уже по более высокой цене. 
  • Рыночное повышение стоимости через общий рост цен. Несмотря на общее снижение цен на недвижимость США, цены по-прежнему остались намного выше, чем пять-семь лет назад.
  • Выгодные кредиты и займы. Золотое правило инвестора - эффект финансового рычага: привлечение банковского финансирования под залог приобретаемой недвижимости дает наибольший доход, чем приобретение объекта за собственные средства. Американские банки предоставляют ипотеку под коммерческие проекты на срок до 20-30 лет под 4,5-6% годовых. Инвестор вкладывает собственные средства в размере 30-40% от стоимости, остаток суммы предоставляет банк. Исходя из этого, инвестору можно приобрести более дорогой и более качественный объект в более привлекательном месте. 
  • Надежная и растущая динамика доходов населения и бизнесов всегда влияют на рост цен, что неоспоримо.
  • Амортизация. Вы имеете право ежегодно забирать часть дохода как возврат ваших инвестиций в коммерческую недвижимость.
  • Управление зданием через стратегический менеджмент. Американские компании по управлению инвестиционной недвижимостью помогут Вам минимизировать Ваши расходы на содержание здания и порекомендуют пути увеличения Ваших доходов.

Яндекс.Метрика